西安千億城改困局：政府拆遷不力 開發商耗死瞭
佳誠長安集停工凸顯西安千億城改困局車貸苗栗頭屋車貸
趙鋒
日前，總投資超百億元的西安城東最大城市綜合體項目佳誠長安集開發商現身向《中國經營報》記者表述稱，“自己並未跑路且苦不堪言”。
記者多方調查發現，110億城改項目停工的背後隱藏著開發商與地方政府間難以厘清的利益糾葛。開發商稱：項目停工原因是政府拆遷不力、區域規劃變更所致；當地政府則稱：佳誠長安集停工部分為商業樓盤，多個部門正推進其城改部分進程。事實上，在房地產市場疲軟的當下，該項目停工折射出，西安這個國內城中村最多的二線城市，在房地產市場不濟的宏觀背景下，其千億城改正在遭遇資金和市場的雙重困局。
最大城改停工背後
8月10日，本報刊發《西安110億項目開發商疑似跑路》一文後，一篇由該項目開發商陜西佳誠房地產開發有限責任公司(下稱“陜西佳誠”)的回應出現在微博上。此後，該公司負責人杜旭強約見記者稱：“自己並未失聯，更未卷款跑路。”
事實上，該公司目前由於西安市城東的韓森寨南村、北村的城改項目進展不力而陷入“苦不堪言”境地。杜旭強透露稱，這個西安城東最大城改項目有著太多不為人知的內幕。
在上述開發商的“回應”中，陜西佳誠表示，該公司在本報文章刊發後，立即召開公司股東會，並通過微博對項目情況進行瞭回應。其回應稱：“佳誠長安集項目是陜西、浙江兩省重點招商引資項目。當時在政府積極的招商引資政策宣傳下，我們浙江等10個股東一次性籌集資金3億元交給政府用於該項目的拆遷安置，後來又陸續投資現金6300萬元和一個股東墊資施工款約6000萬元。4年下來股東累計投入本金為人民幣約4.23億元、至今本息分文未歸，因此我們是無法、無理由跑路的。”另外，其還披露，該項目實際通過房號認籌獲得3.47億元人民幣，連同股東的投資和股東借款3.63億元，累計投資7.1億元。在上述“回應”中，開發商還稱：“特別向相信我們的購房者致以歉意，我們非常理解你們的不容易，我們甚至比你們著急100倍想解決你們的問題。”
對於佳誠長安集停工以及數千戶安置房進展緩慢問題，杜旭強認為主要有兩大原因。其一，彼時雙方約定由新城區政府負責組織拆遷並在3個月完成有關拆遷，規劃指標中建設用地545.1畝、總建築面積199.5萬平方米。但後來並沒有在3個月內完成拆遷，而且是“釘子戶”零散分佈導致無法正常組織施工；其二，在規劃面積上由於新增“幸福林帶”規劃，使可開發用地減少160畝，開發面積減少31萬平方米，導致項目盈虧計算無法滿足金融機構的測算而使公司的融資和合作無法進行。
另據本報記者實地調查獲知，該項目涉及的韓南、韓北共計1659戶5997人，擬開發項目達近200萬平方米。但從2011年8月兩個城中村拆遷以來，其拆遷持續4年，至今仍有80多戶未完成拆遷。
而在此期間，不僅當地房地產市場由火爆變為冷清，且房地產融資收緊等背景，讓開發商不得不鋌而走險進行違規售房籌資。另外，2012年西安市政府出臺《幸福路地區綜合改造總體規劃》，將包括上述110億城改項目在內的17.63平方公裡區域規劃成擬改造區域，並擬建幸福林帶。其規劃涉及西安市新城、雁塔、碑林3個行政區內的30個社區、15個城中村，涉及東方、秦川等6大軍工企業和陜汽、楊森等75傢企業及24個軍工企業福利區。
“我們實際上是被政府拆遷不力拖的耗死瞭”。杜旭強指出，經測算，上述規劃變更導致該公司在上述兩個城改項目上的拆遷費將增加3.2億元，拆遷戶成本過渡費增加3.38億元，融資成本增加3.65億元。這些成本以及減少的31萬平方米開發面積，總體將給公司造成近20億元的虧損壓力。由此，他在外地出差融資之時，還出現瞭購房戶維權事件。
西安市新城區宣傳部有關人士就項目進展表示，目前停工的是商業項目，並未涉及安置項目。他透露，目前該區正在就該項目有關問題進行推進協調。
“由於上述項目拆遷4年未果，項目區域地價已經翻番。當地政府可以說，未來在這一區域的土地出讓金收益上也會翻番。”數位當地房地產業內人士認為，與政府的土地出讓金仍會穩賺不賠相比，開發商卻因為政府拆遷不力陷入瞭資金鏈緊繃的極端情況，進而導致項目難以為繼。
千億城改或陷困境非看不可的車貸利率多少超划算的絕招
作為二線城市的西安，與國內其他城市不一樣的是，西安這個城市裡擁有堪稱全國最多的城中村。其持續進行的城改及棚戶區改造的規模也足有千億規模。不過，在近兩年的房地產市場低潮期，當地千億城改也不斷出現亂象，其中，五證不全違規售房、資金鏈吃緊項目停工等問題都在不斷凸顯。
資料顯示，西安城(棚)改2007年啟動前城六區共有行政村624個，共有棚戶區324處。截至2014年 12月底，該市已實施189個城中村的改造工作，涉及9.12萬戶、31.53萬人，已有127個城中村6.78萬戶，23.61萬人完成回遷安置，累計 完成投資506.76億元；另外，該市已實施58個棚戶區的改造，涉及9.34萬戶、31.93萬人，已有33個棚戶區5.29萬戶、21.54萬人完成回遷安置，累計完成投資201.92億元。
而“十三五”期間西安市還計劃完成43個集體土地上棚戶區改造項目，30個國有土地上棚戶區改造項目，投資340億元。
正是在此背景下，佳誠長安集項目才得以上馬並陷入困局最終停擺。事實上，佳誠長安集項目並非孤案，從2013年至今，當地多個城改項目就頻頻出現停工、“跑路”、違規售房等問題。
如2013年10月，央視《焦點訪談》就曝光瞭西安市一個叫做橄欖灣的城改項目開發商跑路的事件。當時也引發瞭西安市房管局發佈《關於開展房地產市場秩序專項整治的公告》，並進行瞭為期3個月整頓。本報也曾在報道中援引。西安市經紀人協會房地產專業委員會的市場分析報告數據稱，截至2013年5月底，在西安市已經批復並且正在開發建設的共計115個城中村項目當中，隻有33個項目“五證”齊全，71.3%的項目是“未取證項目”。但不少項目開發商，打著擦邊球進行違規售房，以緩解緊張的資金鏈。由此，可窺西安城改項目之亂。
陜西省城市經濟文化研究會會長張寶通教授等當地學者指出，一方面城改項目需要開發商先建安置房、再配建商品房，而且配套項目的土地需要通過招拍掛方式取得，但開發商是趨利的，同時又有資金壓力，因此會冒險違規售房籌資；另一方面地方政府迫於城改任務多、壓力大，對於開發商的監管往往是“睜一隻眼，閉一隻眼”，特別是城改項目監管涉及城改辦、規劃局、國土局、房管局等多個部門，管理程序復雜，漏洞頗多，難免出現問題。尤其在目前，房地產市場整體低迷以及禁止強拆的背景下，地方政府拆遷難度加大，開發商資金鏈緊張成為常態的困局，由此千億城改面臨的壓力也將暴增。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150822/061023036329.shtml
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